宋振慶/文
眾所周知，物流地產是一種最類金融的產品，其核心是收租類物業，擁有長期穩定租金和物業升值的雙重保證，是保險基金、養老基金、社?；?、校園基金等的最愛。
優園區之前介紹的普洛斯、嘉民、安博、蓋世理、騰飛、豐樹等外資物流地產商，都擅長于物流地產基金的操作。
尤其是普洛斯，由于其杠桿式的操作，往往相當于提前兌現物流地產的收益，得以迅速投入下一個項目的開發，而資產管理部門和基金管理部門仍在持續獲得穩定的管理收益，這種輕資產的運作讓普洛斯得以滾雪球般不斷擴大自身的規模。
地產基金其實分為很多種，如股權類和債權類。物流地產一般的資金回收期長達10年以上，債權類基金或者夾層基金這種明股實債的基金并不太適合物流地產的融資。那么股權類基金呢？
股權類基金也有細分，比如凱德、黑石以及國內的高和資本都成立過的增值型基金，旨在通過對成熟物業的重新定位和再開發來創造增值收益，但對于物流倉儲而言，一旦成熟，基本不可能有重新定位和再開發的機會。
機會型基金，通過參與項目開發或持有新興市場物業來獲取高回報，同時也承擔相應的高風險，復星旗下的星浩資本就屬于此類型，但物流地產顯然不屬于高回報范疇，可行性也不大。
那么最適合物流地產投資的基金是什么？
優園區認為，是核心型基金，也是成熟的房地產市場最常見的基金，以持有經營成熟出租型物業為主，期限很長，收益主要來自于物業租金，投資者大多是我們上述的要求穩健回報的長期資本，不要求暴利，但對風險要求極為嚴苛，“不愛那么多，只愛一點點”。
剛才說的普洛斯旗下的那些基金，就屬于典型的核心型基金?？赡苡信笥褧?，這種成熟收租物業不是最適合REITs嗎？其實，核心型基金和REITs本質上是一樣的，但最大的差異在于，前者是私募，往往只面向少數機構投資人，更靈活可定制化一些，后者是公募，且證券化上市流通，有嚴格的操作規范。
對于物流地產企業而言，核心型基金可以使其輕資產化操作——將高周轉的物業開發工作保留在資產負債表內，而將低周轉但收益相對穩定的物業持有部分分離出來，置入專門的物流地產基金。資產的分離一方面滿足了保險公司、養老基金的長期收益率要求，另一方面則提高了物流地產公司的資金周轉速度，推動了規?；M程，此外，地產企業還可以通過基金業績提成來分享自己開發的優質物業的長期收益。
上面講了這么多，是對物流地產融資背景做一個簡單的介紹。下面進入正題，優園區給大家分享一個最新出爐的國內物流地產融資案例。
這是國內某開發商為京東商城量身打造的一處物流中心，總占地面積245畝，是一座高大上的多層立體現代化網購配送中心，總建筑面積17.2萬平方米，將會在今年8月份竣工并交付京東商城來使用。
目前，該開發商和一家基金公司合作，針對該物流中心發起了一只物流地產基金。該有限合作基金總規模2億元，期限為1.5年，在收益方面，100萬~300萬的預期年化收益在11%，300萬~1000萬預期年化收益在11.5%，1000萬以上的預期年化收益在12%，其中每六個月可收到對應的收益，到期收回投資本金。
該基金的收益主要來源于京東商城的租金。根據基金相關描述，該基金封閉運營，京東商城的租金收入將定期全部歸集轉入監管賬戶。由于京東商城已經與開發商簽訂了長期的租賃合同，這部分租金收入確定無疑可以保證收益來源。
為了讓投資者增強信心，基金管理人還爆了個料，說剛剛在美國上、手里握著大把美刀的京東商城將在未來某個時點以10億元人民幣收購該物流中心。這10億元的銷售收入覆蓋掉2億元的基金綽綽有余。
為了讓投資者進一步增強信心，基金管理人又爆了一個料，說該開發商正在籌備IPO（這倒是真的，據說可能會在今年內赴港上市），上市公司將整體收購本項目進行資產注入或者以募集的資金支付本金和利息。
應該說，基金管理人最終對該基金的評價“安全性極高、交易對手實力雄厚、還款來源清晰充足、基金/項目管理經驗豐富”還不算太夸大其詞。
這是一個非常有意思的案例，優園區所接觸的國內大部分純物流地產基金都與這只基金大同小異。首先，大家會問，既然租金唾手可得，為什么開發商還要以11%~12%的成本把它做成基金呢？
優園區認為，答案可以分為前后兩個部分。
前一部分是，與普洛斯的核心型基金一樣，開發商相當于銷售一部分倉儲，把開發收益提前兌現，也相當于發一個信托融資2億元，對一個非品牌龍頭企業而言，在如今的時點下，11%~12%的融資成本已經算非常爽的了。
后一部分是，開發商拿到2億元后可以迅速投到更多的項目上去，要知道，既然正在準備赴港上市，之前拼命增肥添加土地儲備和項目幾乎是“規定動作”。
然后，大家可能又會問，這是不是就是你所說的核心型基金呢？可以很負責任告訴大家，不是。注意優園區在此前對核心型基金的描述，“以持有經營成熟出租型物業為主，期限很長，投資者大多是我們上述的要求穩健回報的長期資本”。
來看看這只基金，根本不持有和經營物業，期限也只有1年半，投資者顯然也不是要求穩健回報的長期資本，11%~12%的收益率，相當于買了一個信托產品。
所以說，這是一個典型的中國式非典型物流地產核心型基金，開發商和基金公司只得其形，未得其神。
不過，這也是沒有辦法的辦法，畢竟中國還沒有追求長期穩健回報的大資本，也沒有收租型物業最終的退出通道REITs，開發商和基金公司沒有動力和條件去真的實踐成熟市場的做法。
而且，優園區認為這其實已經是一個很好的“類核心型基金”試驗，一旦市場條件、參與者理念成熟后，我們有理由相信，更多名副其實，形神兼備的核心型物流地產基金將蓬勃而出。
（轉至《優園區》）
